Documentos para comprar imóvel: lista completa e explicada

Comprar um imóvel não é só escolher a planta e negociar o preço. É, principalmente, ter certeza de que quem vende pode vender e de que o imóvel não carrega problemas que passem para você. É para isso que servem os documentos.

Este guia explica, em linguagem simples, quais papéis costumam ser pedidos e o que cada um mostra. A lista exata pode variar conforme o cartório, o banco (se houver financiamento) e a situação do imóvel. Na dúvida, confirme com o tabelionato de notas, o registro de imóveis ou um advogado.

O documento mais importante: a matrícula atualizada

A matrícula é a "certidão de nascimento" do imóvel. Fica no Cartório de Registro de Imóveis da região e reúne toda a história dele: quem são e foram os donos, a descrição e a área, construções averbadas, hipotecas, alienação fiduciária, penhoras, usufruto e outras restrições.

Peça a certidão de inteiro teor da matrícula emitida recentemente (o prazo de validade aceito costuma ser de 30 dias, mas confirme com o cartório e o banco). Ao ler, confira:

Se o nome do vendedor que aparece como proprietário atual é o mesmo de quem está negociando com você.
Se o endereço, a unidade, a área e a vaga batem com o que foi anunciado.
Se há registro de hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade ou usufruto.
Se a construção (ou reforma com aumento de área) está averbada. Casa construída e não averbada pode exigir regularização.
Se a vaga de garagem tem matrícula própria ou está vinculada ao apartamento.

Muitos cartórios emitem também a certidão de ônus reais, que resume se existem gravames sobre o imóvel. Em várias regiões, a matrícula de inteiro teor já traz essas informações.

Documentos e certidões do imóvel

Documento	Onde se obtém	O que mostra
Matrícula atualizada (inteiro teor)	Registro de Imóveis	Proprietário, área, ônus, averbações.
Certidão de ônus reais	Registro de Imóveis	Gravames como hipoteca e penhora.
Certidão negativa de débitos de IPTU	Prefeitura	Se há IPTU atrasado vinculado ao imóvel.
Declaração de quitação do condomínio	Síndico ou administradora	Se há taxas condominiais em aberto.
Carnê ou cadastro do IPTU	Prefeitura	Dados cadastrais e valor venal, usados também no cálculo do ITBI em alguns municípios.
Habite-se e planta aprovada (quando aplicável)	Prefeitura	Se a construção foi aprovada e liberada para uso.

Débitos de condomínio e de IPTU costumam acompanhar o imóvel, ou seja, podem virar problema do novo dono. Por isso as certidões de quitação são tão importantes. Entenda melhor em condomínio e IPTU: o que avaliar.

Documentos e certidões do vendedor

As certidões do vendedor servem para verificar se existem ações ou dívidas que possam ameaçar a venda — por exemplo, um processo em que o imóvel possa ser usado para pagar credores. Normalmente são pedidas em nome de todos os proprietários e, se casados, também do cônjuge.

Documento de identidade e CPF de todos os vendedores.
Certidão de casamento (ou nascimento, se solteiro), com averbações. Ela mostra o regime de bens e se o cônjuge precisa assinar.
Comprovante de residência.
Certidões dos distribuidores cíveis da Justiça Estadual da comarca onde o vendedor mora e onde fica o imóvel.
Certidões da Justiça Federal.
Certidão da Justiça do Trabalho (CNDT), que indica débitos trabalhistas.
Certidão de protestos nos tabelionatos de protesto.
Certidão conjunta de débitos federais (Receita Federal e Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional).

Se o vendedor for empresa, a lista muda: entram contrato social, documentos dos sócios e certidões da empresa, entre outros. Nesse caso, é ainda mais recomendável ter orientação jurídica.

Documentos do comprador

Você também vai precisar apresentar documentos para a escritura e, se for financiar, para o banco:

Identidade e CPF (e do cônjuge, se casado).
Certidão de casamento ou nascimento.
Comprovante de residência.
Comprovantes de renda e extratos, se houver financiamento.
Extrato e documentos do FGTS, se for usá-lo. Veja como usar o FGTS na compra.
Declaração de imposto de renda, quando pedida pelo banco.

Situações que pedem atenção extra

Imóvel de herança (inventário): a venda normalmente depende do inventário concluído ou de autorização judicial. Confirme com advogado.
Imóvel ainda financiado pelo vendedor: a dívida precisa ser quitada ou transferida, com participação do banco credor.
Venda por procuração: confira se a procuração é pública, recente e dá poderes específicos para vender aquele imóvel.
Imóvel na planta: além do registro da incorporação, avalie a construtora. Veja imóvel na planta ou pronto.
"Contrato de gaveta" ou sem matrícula: exige muito cuidado. A propriedade só se transfere com o registro no cartório.

Documentação também é a principal defesa contra golpes. Desconfie de pressa, de preço muito abaixo do mercado e de quem evita mostrar papéis. Mais sinais em golpes imobiliários: como se proteger.

Em que ordem fazer tudo

1
Peça a matrícula logo no início
Antes da proposta formal, já é possível conferir quem é o dono e se há ônus.
2
Faça a proposta com condição
Inclua que o negócio depende de documentação sem pendências.
3
Reúna as certidões
Do imóvel e do vendedor. Muitas podem ser emitidas pela internet nos sites oficiais.
4
Analise com ajuda
Imobiliária, tabelião e advogado podem ajudar a interpretar o que aparecer.
5
Assine contrato e escritura
E não esqueça do registro, o único passo que torna você dono. Veja os custos de ITBI, escritura e registro.

Perguntas frequentes

+O que é matrícula atualizada do imóvel?

É a certidão da matrícula emitida recentemente pelo Registro de Imóveis, com todo o histórico do imóvel: proprietários, área, averbações e eventuais ônus como hipoteca ou penhora.

+Quem paga pelas certidões?

Não há regra fixa: costuma ser combinado entre as partes. É comum o vendedor providenciar as certidões pessoais e o comprador as do imóvel, mas isso pode ser negociado.

+Quanto tempo valem as certidões?

Depende de cada certidão e de quem vai recebê-la. Muitas são aceitas por 30 dias. Confirme o prazo com o cartório e, se houver financiamento, com o banco.

+Preciso de advogado para comprar imóvel?

Não é obrigatório, mas é recomendável quando aparecem certidões com processos, imóveis de herança, procurações ou qualquer situação fora do comum.

Conteúdo educativo, com caráter informativo. Regras, taxas e procedimentos podem mudar e variam por município e instituição — confirme sempre com o cartório, a prefeitura, o banco ou um profissional habilitado antes de decidir.