Muita gente junta dinheiro para a entrada, negocia um bom preço e só depois descobre que ainda falta pagar imposto, cartório e outras despesas. Esses custos não são pequenos e precisam entrar na conta desde o começo.
A seguir explicamos cada um deles. Os valores variam conforme o município, o estado, o valor do imóvel e a forma de pagamento, então use este guia para se planejar e confirme sempre nos órgãos oficiais.
Visão geral dos custos
| Custo | Quem cobra | Como é calculado | Quem costuma pagar |
|---|---|---|---|
| ITBI | Prefeitura do município do imóvel | Percentual sobre o valor da transação ou o valor de referência do município | Comprador |
| Escritura pública | Tabelionato de Notas | Tabela de emolumentos do estado, por faixa de valor | Comprador |
| Registro da escritura ou do contrato | Registro de Imóveis | Tabela de emolumentos do estado, por faixa de valor | Comprador |
| Certidões | Cartórios, tribunais, prefeitura | Valor por certidão (algumas são gratuitas) | A combinar |
| Taxas do financiamento | Banco | Avaliação do imóvel, tarifas e seguros, conforme o contrato | Comprador |
| Comissão do corretor | Imobiliária | Percentual combinado | Em geral o vendedor, mas depende do acordo |
ITBI: o imposto da transmissão
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal cobrado quando um imóvel muda de dono por compra e venda. Cada prefeitura define a própria alíquota e as regras. Em muitas cidades ela costuma ficar entre 2% e 3% do valor do imóvel, mas isso varia e deve ser confirmado no site ou no setor de tributos da prefeitura.
- Base de cálculo: em geral, o valor da transação. Alguns municípios usam um valor de referência próprio; esse ponto já gerou discussões judiciais, então confira a regra atual com a prefeitura.
- Financiamento: algumas cidades têm alíquota diferenciada para a parte financiada por programas habitacionais. Pergunte.
- Quando pagar: normalmente antes da escritura ou do registro, porque o cartório exige a guia quitada.
- Onde: na prefeitura do município onde fica o imóvel — São Leopoldo, Novo Hamburgo, Canoas, Porto Alegre etc. têm regras próprias.
Escritura pública
A escritura é o documento feito no Tabelionato de Notas que formaliza a compra e venda. Ela é exigida para imóveis acima de determinado valor fixado em lei. O custo segue a tabela de emolumentos do estado (no Rio Grande do Sul, definida pela legislação estadual) e muda conforme a faixa de valor do imóvel.
Você pode escolher o tabelionato. Peça um orçamento antes: o valor dos emolumentos é tabelado, mas pode haver despesas adicionais, como certidões e cópias.
Registro no cartório de imóveis
Aqui está o ponto que muita gente esquece: só é dono quem registra. A escritura (ou o contrato do banco) precisa ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região do imóvel, que vai anotar na matrícula o novo proprietário.
O registro também é cobrado por tabela estadual, por faixa de valor. Se houver financiamento, pode existir um registro adicional para a alienação fiduciária. Peça ao cartório a estimativa antes de protocolar.
Outros custos que pesam no orçamento
- Certidões: do imóvel e do vendedor. Algumas são gratuitas pela internet, outras têm custo. Veja a lista de documentos.
- Avaliação do imóvel pelo banco: cobrada na maioria dos financiamentos.
- Seguros do financiamento: como morte e invalidez e danos físicos ao imóvel, embutidos nas parcelas.
- Mudança, reformas e móveis: não são custos da compra, mas saem do mesmo bolso.
- Condomínio e IPTU a partir da entrega das chaves. Veja o que avaliar.
- Taxas de ligação de luz, água e gás, quando necessário.
Sobre a comissão do corretor, quem paga e quanto depende do combinado entre as partes. Explicamos em como funciona a comissão do corretor. No ComparaImóveis, você fala direto com a imobiliária, sem taxa adicional nossa.
Como montar seu orçamento total
- 1
Parta do preço negociado
Use o valor que realmente vai constar no contrato, não o do anúncio.
- 2
Calcule o ITBI
Consulte a alíquota e a base de cálculo na prefeitura do município do imóvel.
- 3
Peça orçamento ao tabelionato e ao registro
Com o valor do imóvel em mãos, eles informam os emolumentos.
- 4
Some custos do financiamento
Se houver, peça ao banco a lista de tarifas, avaliação e seguros.
- 5
Reserve uma folga
Separe uma margem para imprevistos, pequenos reparos e a mudança.
Se é sua primeira compra, o guia completo do primeiro imóvel ajuda a organizar tudo, e o passo a passo do financiamento mostra quando cada custo aparece.
Perguntas frequentes
+Quanto é o ITBI?
Depende do município. Em muitas cidades a alíquota costuma ficar entre 2% e 3% do valor do imóvel, mas é preciso confirmar a regra atual na prefeitura onde o imóvel está.
+Quem paga ITBI, escritura e registro?
Por costume e, em regra, o comprador. As partes podem combinar outra divisão no contrato.
+Quem financia precisa pagar escritura?
Normalmente não, porque o contrato do banco já tem força de escritura. O ITBI e o registro continuam sendo cobrados.
+Dá para usar o FGTS para pagar ITBI e cartório?
Em geral, o FGTS é usado para entrada, amortização ou quitação, e não para esses custos. Confirme as regras vigentes com o banco antes de contar com isso.
Conteúdo educativo, com caráter informativo. Regras, taxas e procedimentos podem mudar e variam por município e instituição — confirme sempre com o cartório, a prefeitura, o banco ou um profissional habilitado antes de decidir.
