Checklist para visitar um imóvel: o que conferir

A visita é o momento em que o anúncio encontra a realidade. Fotos bem tiradas escondem muita coisa: mancha de umidade atrás do armário, janela que não fecha, barulho da avenida, falta de sol. E, com o corretor conversando e o dono por perto, é fácil esquecer de olhar o que importa.

Por isso vale ir com um checklist. Salve esta página no celular, marque o que conferiu e anote o que precisa perguntar. Ele serve para apartamento e casa, com itens específicos para cada um.

Antes de sair de casa

Confira o anúncio e anote área privativa, quartos, vagas, condomínio e IPTU informados.
Veja se o mesmo imóvel aparece em outras imobiliárias com outro preço.
Pesquise o bairro no mapa: transporte, mercado, escola, posto de saúde. Ajuda: como escolher o bairro certo.
Leve celular carregado, trena (ou aplicativo de medição), lanterna e um carregador de tomada para testar as tomadas.
Se possível, agende em horário de dia claro e, depois, passe pelo local à noite.
Vá acompanhado: outra pessoa enxerga o que você deixa passar.

Checklist do imóvel por dentro

Estrutura, paredes e umidade

Rachaduras em paredes, tetos e cantos de portas e janelas (fissuras finas em reboco são diferentes de trincas que atravessam a parede).
Manchas, bolor ou cheiro de mofo, principalmente atrás de armários, em cantos de teto e em paredes externas.
Pintura nova só em um trecho: pode ser capricho ou pode estar cobrindo infiltração. Pergunte.
Piso: peças soltas, ocas (bata com o pé), desniveladas ou estufadas.
Teto do banheiro e da área de serviço: sinais de vazamento do vizinho de cima.
Em casas: telhado, calhas, forro e muros; sinais de umidade subindo pela base das paredes.

Instalações hidráulicas

Abra todas as torneiras e o chuveiro: pressão da água e tempo para a água quente chegar.
Dê descarga nos vasos e observe se enche e para corretamente.
Olhe embaixo das pias por vazamentos, canos improvisados ou manchas.
Ralos: a água escoa bem? Há cheiro de esgoto?
Pergunte onde fica o registro geral e se o aquecimento é a gás, elétrico ou outro.
Em casas: caixa d’água, cisterna e fossa ou rede de esgoto.

Parte elétrica

Teste tomadas com o carregador e acenda todas as luzes.
Veja o quadro de luz: disjuntores identificados, sem fios aparentes ou derretidos.
Tomadas antigas, sem o terceiro pino, podem indicar instalação antiga.
Pergunte se é possível instalar ar-condicionado e onde ficaria a condensadora.
Confira se há pontos de tomada suficientes na cozinha e nos quartos.

Portas, janelas e conforto

Abra e feche todas as portas e janelas; teste fechaduras e trincos.
Esquadrias com folga, ferrugem ou vidro trincado.
Sol: qual cômodo recebe sol de manhã e qual de tarde? Use a bússola do celular.
Ventilação cruzada e iluminação natural nos quartos e na sala.
Ruído: feche as janelas e escute. Depois abra. Avenida, bar, escola e obra fazem diferença.
Vista e privacidade: o que se vê das janelas e quem vê você.

Medidas e aproveitamento

Meça os quartos e a sala; seus móveis cabem?
Confira se a área parece compatível com a área privativa anunciada.
Armários embutidos: o que fica e em que estado está.
Área de serviço comporta máquina de lavar e varal?
Vaga de garagem: coberta ou descoberta, fixa ou rotativa, cabe seu carro, é escriturada?

Checklist do prédio ou condomínio

Estado de conservação das áreas comuns, fachada, elevadores e garagem.
Portaria: presencial, remota ou inexistente; controle de acesso.
Valor do condomínio e o que ele inclui (água, gás, funcionários, lazer).
Pergunte sobre obras previstas e chamadas extras aprovadas ou em discussão.
Peça para ver atas de assembleia recentes, se possível: elas revelam problemas e despesas futuras.
Regras sobre animais, reformas, mudanças e uso das áreas comuns.
Inadimplência alta no condomínio pode significar aumento de taxa. Veja o que avaliar em condomínio e IPTU.

Checklist da vizinhança

Caminhe pelo quarteirão: iluminação, calçadas, comércio, movimento.
Tempo real até o trabalho e a escola no horário de pico.
Pontos de ônibus, trem ou acesso a vias principais.
Ruas próximas sujeitas a alagamento: pergunte a moradores e consulte a prefeitura.
Converse com o porteiro ou com vizinhos: eles contam o que nenhum anúncio diz.
Volte à noite e no fim de semana para sentir o bairro em outros horários.

Perguntas para fazer ao corretor ou ao dono

Há quanto tempo o imóvel está à venda? O preço já mudou?
Por que o proprietário está vendendo?
A matrícula está em nome de quem está vendendo? A construção está averbada?
Existe dívida de condomínio, IPTU ou financiamento sobre o imóvel?
Quais reformas foram feitas e quando? Há notas ou projetos?
O que fica no imóvel (armários, eletrodomésticos, luminárias)?
Qual é o prazo previsto para entrega das chaves?
Aceita financiamento, FGTS ou permuta?

As respostas sobre documentação precisam ser confirmadas em papel, não só na conversa. Veja a lista completa em documentos para comprar imóvel.

Depois da visita

1
Anote tudo no mesmo dia
Depois de três visitas, os imóveis se misturam na memória. Fotos e notas evitam confusão.
2
Liste os reparos e estime custos
Peça orçamentos para o que for maior. Esse valor entra na sua conta e na negociação.
3
Compare com os outros candidatos
Use o preço por m² e o custo total (preço + reformas + taxas) para comparar de forma justa.
4
Só então faça proposta
Com os dados na mão, a negociação fica bem mais objetiva. Veja como negociar o preço.

Perguntas frequentes

+Quanto tempo deve durar a visita a um imóvel?

Reserve pelo menos 30 a 40 minutos para percorrer o imóvel com calma, testar instalações e fazer perguntas. Visitas muito rápidas costumam deixar passar defeitos.

+Qual o melhor horário para visitar?

De dia, com luz natural, para avaliar iluminação, sol e estado do imóvel. Uma passada à noite ajuda a conhecer o movimento e o barulho do entorno.

+Vale contratar um engenheiro para vistoriar?

Vale principalmente em imóveis mais antigos ou quando você percebe trincas, umidade ou instalações antigas. O laudo ajuda a decidir e a negociar.

+Posso tirar fotos durante a visita?

Em geral sim, desde que peça permissão ao corretor ou ao morador. As fotos ajudam muito a comparar imóveis depois.

Conteúdo educativo, com caráter informativo. Regras, taxas e procedimentos podem mudar e variam por município e instituição — confirme sempre com o cartório, a prefeitura, o banco ou um profissional habilitado antes de decidir.